ARKIB : 02/12/2009

Pembiayaan perumahan secara Islam

Memiliki rumah adalah idaman setiap pasangan yang berumah tangga. - gambar hiasan

MEMILIKI kediaman sendiri adalah sesuatu yang diidamkan oleh semua. Keputusan untuk membeli rumah adalah sangat signifikan dan merupakan satu langkah besar dalam kehidupan seseorang. Ia bukan hanya memerlukan komitmen kewangan yang tinggi malah membeli rumah adalah satu pelaburan jangka panjang yang besar faedahnya.

Dalam merancang pembelian rumah banyak elemen yang perlu diambil kira, di antaranya; struktur isi rumah, tarikh pembelian, deposit dan pendahuluan, tempoh pinjaman dan pembayaran balik serta jumlah ansuran bulanan. Pengiraan secara teliti harus dilakukan agar tidak mempengaruhi perancangan perbelanjaan yang lain.

Hari ini membeli rumah melibatkan kos yang besar. Boleh dikatakan majoriti pembeli memilih mendapatkan pembiayaan daripada institusi kewangan untuk membiayai pembelian rumah mereka. Maka di sinilah, pembeli khususnya pembeli Muslim perlu membuat keputusan yang tepat dengan memilih institusi kewangan Islam. Ini kerana menerusi institusi kewangan Islam, urus niaga kewangan mereka bebas daripada riba, atau faedah.

Aspek lain yang penting diambil perhatian oleh pembeli dalam pembelian rumah adalah perlindungan takaful/insurans.

Ini kerana takaful/insurans menyediakan perlindungan kewangan dan juga kepada ahli keluarga. Apabila memohon pinjaman perumahan, pembeli perlu mengetahui hak dan tanggungjawab mereka sebagai peminjam serta institusi perbankan kerana pembeli akan berurusan dengan institusi perbankan di dalam tempoh yang panjang.

Dengan memahami serba sedikit tentang pengetahuan asas, hak dan tanggungjawab di dalam pembelian sesebuah rumah, pembeli dapat mengurangkan masalah berbangkit di kemudian hari.

syariah dan kompetitif

Alhamdulillah, institusi kewangan Islam di negara ini mampu menyediakan kaedah pembiayaan pemilikan rumah yang mematuhi syariah dan kompetitif. Di antara kaedah yang popular ialah Bai Bithaman Ajil (BBA) dan kontrak perkongsian Musyarakah Mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA adalah kaedah yang mula-mula digunakan dalam pembiayaan perumahan secara Islam oleh institusi kewangan Islam di Malaysia, pada masa itu Bank Islam Malaysia Berhad. Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara Malaysia. Kaedah ini merujuk kepada jualan barangan di mana penjual membayar kepada pembeli harga jualan secara tangguh berserta dengan suatu margin keuntungan yang dipersetujui, sama ada secara sekali gus atau secara ansuran.

Zaharuddin Abd. Rahman di dalam artikelnya, Pembiayaan Perumahan Secara Islam Semakin Inovatif menyebut bahawa konsep ini sangat popular di Malaysia dan sehingga Disember 2005, konsep BBA digunakan sebanyak 52.9 peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep-konsep lain.

Sepanjang tahun 2005 juga konsep ini digunakan sekitar 41 peratus pula di dalam produk pembiayaan kewangan pelanggan.

Mekanisme operasi BBA ialah pembeli memilih suatu aset yang ingin dibeli, kemudian pembeli mendapatkan pembiayaan BBA daripada bank dan berjanji akan membeli aset tersebut pada harga jualan. Pihak bank akan membeli aset tersebut daripada pemilik secara tunai dan aset tersebut telah menjadi hak milik pihak bank.

Selepas itu pihak bank akan menjual aset berkenaan kepada pembeli berdasarkan harga jualan yang telah termasuk keuntungan yang telah dipersetujui. Hak milik aset tersebut berpindah kepada pembeli dan pihak pembeli akan membayar harga jualan kepada bank secara ansuran di dalam tempoh yang telah dipersetujui.

Pelanggan A ingin membeli rumah berharga RM200,000. Kebiasaannya pelanggan akan membayar 10 peratus iaitu RM20,000 sebagai deposit kepada pemaju. Pelanggan A akan menandatangani perjanjian Sale and Purchase (S&P Agreement) dengan pihak pemaju dan kemudian akan mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank.

Jika Pelanggan A layak membuat pembiayaan maka pihak bank bersetuju membeli rumah itu daripada pelanggan tadi dengan harga RM180,000 setelah ditolak 10 peratus deposit yang telah dibayar tunai oleh Pelanggan A.

Maka rumah tadi telah bertukar hak milik kepada pihak bank setelah semua proses pemilikan ke atas rumah itu telah diselesaikan. Pihak bank akan menjualkan rumah (yang telah dibelinya tadi) itu kepada pelanggan yang sama dengan harga baru disebut sebagai harga jualan iaitu RM350,000 yang boleh dibayar oleh pelanggan secara ansuran bulanan dalam tempoh 20 tahun atau lebih, bergantung kepada persetujuan.

Satu lagi kaedah pembiayaan perumahan secara Islam yang telah ditawarkan oleh institusi kewangan Islam ialah Musyarakah Mutanaqisah (MM). Ia disebut-sebut sebagai alternatif kepada BBA.

Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara pada 6 Februari 2006 sebagai kaedah pembiayaan yang mematuhi Syariah kerana ia adalah satu kontrak yang dibenarkan dalam Muamalat Islam. (Shariah Resolution in Islamic Finance-BNM)

perkongsian dengan bank

Dr. Ahamed Kameel Mydin Meera dalam artikelnya, 'Pembiayaan Pembelian Rumah Secara Islam Alternatif' menerangkan, dalam MM ini melibatkan dua bahagian kontrak iaitu pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama) dan bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep ijarah (pajakan).

Di bawah MM ini pelanggan yang berhajat untuk membeli aset akan menemui pihak bank bagi mendapatkan pembiayaan. Pihak bank dengan pelanggan berkenaan akan menandatangani perjanjian Musyarakah untuk sama-sama membeli aset berdasarkan nisbah saham masing-masing sebagai contoh 90:10.

Deposit yang mungkin telah dibayar oleh pelanggan akan dikira sebagai bayaran awal sahamnya. Pelanggan kemudiannya akan menyewa bahagian aset yang dimiliki oleh bank menerusi perjanjian Ijarah.

Setiap pembayaran sewa adalah dikongsi bersama antara pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing dan dalam bayaran sewa yang dibayar oleh pelanggan sejumlah tertentu akan digunakan untuk membeli bahagian saham yang dimiliki oleh pihak bank. Justeru, nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran sewa dan nisbah saham pihak bank akan terus berkurangan sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya oleh pelanggan.

Dalam pembiayaan perumahan, aspek perlindungan takaful adalah antara aspek penting yang perlu diberi perhatian. Perlindungan ini perlu untuk memberi jaminan kewangan sekiranya sesuatu yang tidak diingini terjadi.

Secara umumnya, sekurang-kurangnya perlindungan takaful berikut perlu diambil oleh seseorang yang membuat pembiayaan membeli rumah iaitu Pelan Takaful Gadai Janji, Pelan Takaful Empunya Rumah dan Takaful Isi Rumah.

Pelan Takaful Gadai Janji ialah perlindungan takaful yang melindungi pihak pelanggan bank dalam bentuk menyelesaikan baki pembiayaan jika pelanggan berkenaan mengalami kehilangan upaya kekal atau meninggal dunia.

Manakala, Pelan Takaful Empunya Rumah ialah satu bentuk pelan perlindungan takaful untuk melindungi rumah kediaman terhadap kerugian atau kerosakan akibat bencana seperti banjir atau gempa bumi.

Takaful Isi Rumah pula memberi perlindungan terhadap kerugian atau kerosakan kandungan rumah kediaman, dan perlindungan kepada pelanggan sebagai peserta jika berlaku kecederaan maut.

Pelanggan boleh menyertai Takaful Empunya Rumah atau Takaful Isi Rumah atau kedua-duanya sekali untuk perlindungan yang menyeluruh.

Perancangan yang betul akan dapat memberikan keselesaan dan meminimakan masalah berbangkit dalam mengurus pembelian dan pembiayaan perumahan.

Mudah-mudahan dengan sedikit persedian khususnya dari sudut pengetahuan asas akan dapat membantu seseorang itu membuat keputusan yang lebih tepat untuk membeli dan memiliki sebuah rumah yang diidamkan.

ARKIB : 14/07/2010

Kontrak musyarakah

Sebanyak 9/10 daripada pendapatan datangnya daripada perniagaan - gambar hiasan

Dalam artikel lepas, telah dikupas tentang konsep mudharabah yang merupakan salah satu kontrak di bawah kontrak perkongsian. Satu lagi kontrak yang termasuk di bawah kontrak berkenaan adalah musyarakah.

Dari segi bahasa, syarikah atau musyarakah bermaksud percampuran salah satu harta dengan harta yang lain sehingga tidak boleh dibezakan antara keduanya.

Dari segi istilah, para ulama mengemukakan pelbagai definisi. Definisi terbaik adalah sebagaimana yang dikemukakan oleh mazhab Hanafi iaitu: "Suatu kontrak antara dua pihak yang berkongsi dalam modal dan untung". (rujuk Fiqh Islam wa Adillatuhu, Dr. Wahbah Zuhaili, jilid IV, ms 795).

Keharusan kontrak musyarakah itu sabit daripada firman Allah SWT: ..... maka mereka bersekutu pada satu pertiga (dengan mendapat sama banyak lelaki dengan perempuan)…. (an-Nisa': 12)

Terdapat juga hadis qudsi yang diriwayatkan daripada Abu Hurairah r.a bahawa Rasulullah SAW meriwayatkan bahawa Allah SWT berfirman: "Aku adalah orang ketiga bersama-sama dengan rakan kongsi, selama masing-masing mereka tidak mengkhianati yang lain. Jika salah seorang mengkhianati yang lain, maka aku meninggalkan mereka berdua." (riwayat Abu Daud dan Hakim)

Ini bermakna, ia adalah sejenis kontrak di mana dua pihak atau lebih mengadakan perjanjian dan kerjasama dalam urusan perniagaan. Semua pihak menjadi rakan kongsi kepada yang lain.

Semua rakan kongsi bersama-sama menyumbangkan modal dan masing-masing terlibat dengan pengurusan untuk mengusahakan perniagaan berkenaan.

Sebelum perniagaan dilaksanakan, semua pihak perlu bersetuju dengan pembahagian keuntungan sekiranya ada.

Jika perniagaan itu menghasilkan keuntungan, maka semua rakan kongsi akan mendapat bahagian masing-masing sebagaimana yang dipersetujui.

Sebaliknya, jika rugi, semua rakan kongsi akan berkongsi kerugian berdasarkan modal yang disumbangkan.

Kelebihannya, setiap rakan kongsi adalah penjamin (kafil) antara satu sama lain. Sesuatu yang menjadi kewajipan kepada seseorang, akan menjadi kewajipan juga kepada seseorang yang lain.

Dalam perbankan Islam hari ini, kontrak musyarakah digunakan secara meluas. Contohnya, produk pembiayaan musyarakah mutanaqisah di mana pihak bank dan pelanggan berkongsi untuk membuat pembelian aset.

Aset tersebut kemudiannya dibeli oleh pelanggan daripada bank sedikit demi sedikit sehinggalah pelanggan mempunyai hak sepenuhnya kepada aset berkenaan.

Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia dalam mesyuarat ke-56 pada Februari 2006 memutuskan produk pembiayaan berdasarkan kontrak ini diharuskan.

Melalui musyarakah mutanaqisah, pelanggan akan mengenal pasti rumah yang hendak dibeli dan biasanya akan membayar 10% sebagai deposit. Ini bermakna, pelanggan telah mempunyai dan memiliki 10% aset daripada rumah berkenaan. Pihak bank seterusnya akan membeli baki aset rumah itu (90%).

Ini bermakna, pelanggan dan bank memiliki bersama (co-ownership) rumah berkenaan. Kemudian, pelanggan akan membuat pembelian bahagian yang dimiliki bank secara berkala.

Sebagai contoh, pelanggan membeli 1% untuk setiap bulan. Lama kelamaan, aset yang dimiliki oleh pelanggan menjadi semakin bertambah dan pada waktu yang sama aset bank menjadi berkurangan.

Demikianlah proses berlaku sehingga pelanggan mempunyai pemilikan penuh ke atas rumah berkenaan.

Pembiayaan perumahan yang berasaskan musyarakah mutanaqisah dilihat sebagai alternatif kepada pembiayaan Bai' Bithaman Ajil (BBA). Ini kerana ramai yang kurang berminat kepada BBA disebabkan aplikasi BBA di Malaysia mempunyai elemen Bai' Inah.

Justeru, mereka ingin beralih kepada kontrak yang kurang menimbulkan kontroversi terutamanya di kalangan pakar kewangan Islam dalam dan luar negara.

Terdapat beberapa faktor yang boleh menyebabkan kontrak syarikah atau musyarakah terbatal. Antaranya, apabila salah satu pihak mengundurkan diri dari menjadi rakan kongsi dalam kontrak berkenaan.

Kontrak ini juga boleh terbatal dengan kematian salah seorang dari rakan kongsi. Ia juga tidak dapat diteruskan sekiranya salah seorang dari mereka yang berkontrak menghidapi penyakit yang menjejaskan keterlibatannya dengan pengurusan (tasarruf) seperti gila, lumpuh, koma dan sebagainya.

Elemen yang paling penting untuk menjayakan sesebuah kontrak perkongsian sama ada mudharabah atau musyarakah adalah amanah.

Sekiranya hilang sifat amanah dalam diri mereka yang terlibat, sudah semestinya segala perancangan, persetujuan dan persepakatan menjadi sia-sia.

Justeru, Nabi SAW bersabda: "Tangan Allah di atas dua rakan kongsi selama mereka tidak mengkhianati(rujuk Ibn Qudamah, Al-Mughni, jil IV, ms 1)."

JUAL BELI

Di kaki jalan, ada beberapa org buta yg menjual tisu. Ada org kata bahawa haram org buta menjadi penjual?

Jawapan: memanglah kurang sesuai org yg buta menjadi penjual. Bukan apa tetapi bagi mengelak dari berlakunya penipuan. Mungkin ade org yg menggambil tisu hanya memberikan kertas kosong sahaja sebagai ganti duit.

Walau bagaimanapun, anggaplah ini sbg usaha dan ikhtiar mereka yg kurang berupaya untuk mencari rezeki. Kita yg sihat ini hendaklah bertimbang rasa dan janganlah mempermainkan org yg lemah.

“Sesungguhnya doa org yg dizalimi tidah hijabnya dengan Allah”

Ini sedikit berbeza dgn org bisu. Org bisu muamalahnya memang tdk ader masalah. Sebabnya dier boleh menggunakan isyarat. Isyarat pula adalah diterima.

Biasanya org gila akan menawarkan burung di langit, ayam dalam reban org dan sebagainya untuk dijual. Sahkah jualan org gila?

Jawapan: kalau sudah nameorg gila, apa sahaja yg dilakukannya sudah tidak dipakai lagi. Kalau tertipu nasiblah badan…hehehe. Apasal kita boleh percaya dengan org gila.

Satu lagi, jual burung dilangit dari sudut yg lain adalah termasuk dalam benda yg ssh untuk diserahkan. Ini ader unsur penipuan. Nabi.s.w.a. bersabda:

“Maksudnya : jangan kamu membeli ikan didalam air, maka sesungguhnya ia satu bentuk penipuan.”

(Riwayat Ahmad)

Roh drpd hadis ini adalah peringatan kpd jual beli yg mengandungi penipuan. Macam manahendak menjual ikan dilaut sedangkan belum pasti hasilnya.

Ikhwan membeli seratus biji telur dari kedai mak eton. Selepas akad dan dibayar, mak eton akan menghantarnya ke rumah Ikhwan. Dalam perjalanan, berlaku kemalangan yg tidak disengajakan. Banyak telur yg pecah. Siapakah yg bertanggungjawab?

Jawapan: sepatutnya apabila akad jual beli telah sempurna, maka barang diserahkan kpd pembeli. Apabila barang telah diserahkan dan pembeli telah menerima, maka aper nak jadi dengan barang tersebut, itu bukan lagi tanggungjawab penjual.

Walaubagaimanapun, jika barang itu belom diserahkan lagi kpd pembeli, maka ia menjadi tanggungjawab penjual. Dia hendaklah memastikan bahawa barang tersebut sampai kpd pembeli dengan selamat.

Kalau telur pecah, maka penjual hendahlah menggantah, maka penjual hendaklah menggantikan biji yg pecah, maka seratus bijilah yg digantikan.

Barang original biasanya mahal. Untuk itu, kita membeli barang tiruan sahaja?erm... boleh ke yek?

Jawapan: jika bahawa barang yg dijual adalah tiruan dan harganya pun murah rasanya ia bukanlah satu dosa. Penjual pun tahu yg barang tiruan dijualnya dan pembeli pun tahu. Cuma sekadar ingin bergaya sahaja.

Cuma dalam masalah barang yg ada hak cipta terpelihara seperti buku, DVD, banyak lg, maka ia mungkin adalah satu kesalahan dan dosa. Secara ringkas, benda begini hendaklah dihindari.

Khaiera menjual motosikal kepada pok den. Sebelom menerima motosikal tersebut, pok den menjual pula kepada pak leman. Sahkah perniagaan begini?

Jawapan: Nampak gaya macam sah doh tapi sebenarnya salah disisi agama. Ini kerana motorsikal yg dibeli oleh pok den belom diterimanya lagi. Keadaan ini seolah-olah motosikal itu belom wujud. Macam mana hendak dijual barang yang belum wujud. Ehmm.. asas kepada perkara ini ialah Sabda Nabi S.A.W :

”Maksudnya: sesiapa yang membeli makanan maka janganlah menjualnya sehinggalah dia menerimanya” (Riwayat muslim)

Walaupun dalam hadis ini disebut makanan, tetapi barang yang lain hukumnya adalah serupa.

Budak- budak suka dengan kucing. Bahkan ada pertandingan pula untuk kucing. Bolehkah jual beli kucing?

Jawapan: nampaknya ada satu hadis yang melarang jual beli kucing.

Maksudnya: “Daripada Abi Zubair r.a bahawa beliau bertanya kepada Jabir r.a tentang harga kucing dan anjing? Jabir berkata bahawa Nabi s.a.w melarang daripadanya” (Riwayat Muslim)

Walau bagaimanapun, kebanyakan para ulamak berpendapat larangan untuk kucing bukanlah larangan yang haram. Ia sekadar makruh sahaja. Namun ada juga ulamak yang tetap berpendapat larangan untuk kucing bukanlah larangan yang haram.

Dalam satu kuliah agama di masjid, seorang penceramah menjual bukunya. Adakah ini baik?

Jawapan: berniaga memanglah satu perkara yang baik. Bukanlah 9/10 rezeki datang daripada perniagaan. Namun untuk berjual beli dalam masjid nampaknya ada masalah sedikit. Maklumlah masjid ini tempat ibadah. Masjid adalah pasar akhirat bukannya pasar dunia. Oleh itu, elok rasanya jika aktiviti perniagaan tidak dibuat dalam masjid. Riwayat hadis menyebut:

Maksudnya: “ bahawa Nabi s.a.w. melarang daripada duduk berhalaqah pada hari jumaat sebelum solat dan menegah daripada pembelian dan jualan dalam masjid.”

Kalau sekadar kawasan masjid seperti tempat parking kereta itu mungkin OK.